Wohngebäudeversicherung bei Leerstand – Schutz für unbewohnte Häuser

Das Wichtigste auf einen Blick

 Leerstand gilt als Gefahrenerhöhung
Versicherungen bewerten ein leerstehendes Haus als erhöhtes Risiko für Schäden durch Feuer, Leitungswasser oder Vandalismus.

 Meldepflicht gegenüber der Versicherung
Eigentümer sind verpflichtet, den Leerstand unverzüglich an die Versicherung zu melden – sonst drohen Kürzungen oder Leistungsverweigerung.

 Versicherungsschutz bleibt möglich
Auch leerstehende Gebäude können versichert werden, meist mit Auflagen wie regelmäßigen Kontrollen oder Beitragszuschlägen.

 Dauer und Definition des Leerstands
Schon ab einigen Wochen kann ein Haus als unbewohnt gelten. Entscheidend ist, ob es dauerhaft bewohnt wird oder nicht.

 Zusatzschutz ist sinnvoll
Neben der Basisdeckung können Glasbruch, Elementarschäden oder Haustechnik sinnvoll abgesichert werden – auch bei Leerstand.

Was ist eine Wohngebäudeversicherung und was wird versichert?

Die Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Absicherung für Immobilienbesitzer. Sie schützt das Haus als Ganzes, also alle fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteile. Dazu zählen das Dach, die Wände, die Decken und der Keller, aber auch fest installierte Teile wie Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen oder Einbauküchen. Ebenfalls mitversichert sind Nebengebäude wie Garagen oder Carports, sofern diese in der Police aufgeführt sind. Der Sinn dieser Versicherung liegt darin, den Wert des Hauses bei Schäden durch unvorhersehbare Ereignisse zu sichern. Ohne diese Absicherung müsste der Eigentümer im schlimmsten Fall für den kompletten Wiederaufbau aufkommen – eine finanzielle Belastung, die kaum jemand allein tragen könnte.

Welche Gefahren deckt die Wohngebäudeversicherung ab?

Die Grunddeckung einer Wohngebäudeversicherung umfasst in der Regel die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Das bedeutet, dass Schäden durch Brand, Explosion, Rohrbrüche, Stürme ab Windstärke 8 oder Hagelschlag versichert sind. Zusätzlich können Eigentümer ihre Police um wichtige Bausteine erweitern. Besonders empfehlenswert ist die Elementarschadenversicherung, die gegen Naturgefahren wie Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch oder Erdbeben schützt. Auch eine Glasversicherung für Fenster, Wintergärten oder Glastüren kann sinnvoll sein, da diese bei Vandalismus oder Sturmschäden schnell hohe Kosten verursachen. Moderne Tarife bieten außerdem eine Haustechnikversicherung, die Schäden an technischen Anlagen wie Heizungen, Solaranlagen oder Wärmepumpen abdeckt. Gerade bei einem leerstehenden Haus sind solche Zusatzbausteine wertvoll, da Defekte oft spät entdeckt werden.

Wann gilt ein Haus als leerstehend?

Versicherer sprechen von einem Leerstand, wenn ein Haus oder eine Wohnung nicht dauerhaft bewohnt wird. Das bedeutet: Niemand lebt dort, es finden keine regelmäßigen Nutzungen wie Kochen, Heizen oder Lüften statt. Schon ein längerer Zeitraum ohne Bewohner kann dazu führen, dass die Gesellschaft den Status „leerstehend“ vergibt. Die Fristen sind unterschiedlich: Manche Versicherer setzen bereits ab 6 bis 8 Wochen ohne Nutzung an, andere erst nach 3 Monaten. Wichtig ist nicht die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt, sondern die tatsächliche Nutzung. Auch ein möbliertes, aber ungenutztes Haus gilt als leerstehend.

Warum ist ein leerstehendes Gebäude für Versicherungen riskant?

Ein unbewohntes Haus birgt deutlich höhere Risiken als ein bewohntes:

 Einbruch und Vandalismus: Leere Gebäude ziehen Täter an, weil sie ungestört agieren können.

 Leitungswasserschäden: Tropfende Leitungen oder Rohrbrüche bleiben unbemerkt und können tagelang ungehindert Schäden anrichten.

 Brandschäden: Defekte Heizungen oder Elektroinstallationen können unbemerkt Brände auslösen.

 Schäden durch Witterung: Sturmschäden, umgestürzte Bäume oder beschädigte Dächer werden oft erst spät entdeckt.

Diese Gefahreneinstufung führt dazu, dass Versicherungen Leerstand als Gefahrenerhöhung einstufen – mit entsprechenden Folgen für Beitrag und Leistung.

Was bedeutet Gefahrenerhöhung in der Wohngebäudeversicherung?

Unter Gefahrenerhöhung versteht man jede Veränderung der Nutzung oder des Zustands eines Gebäudes, die das Schadenrisiko steigert. Dazu zählt neben einem leerstehenden Haus beispielsweise auch die Umnutzung eines Gebäudes von Wohnen zu Gewerbe ohne wenn zu Handwerkerzwecken ein Gerüst am Haus aufgestellt wird. Gefahrenerhöhungen oder Veränderungen müssen der Versicherung unverzüglich gemeldet werden. Andernfalls riskieren Sie, dass die Gesellschaft im Schadenfall Leistungen kürzt oder komplett verweigert.

Rechtlicher Hintergrund zur Gefahrenerhöhung

Der Begriff Gefahrenerhöhung ist im Versicherungsvertragsgesetz (§§ 23–27 VVG) genau geregelt. Er beschreibt jede Veränderung des versicherten Risikos, die die Wahrscheinlichkeit oder das Ausmaß eines Schadens vergrößert. Ein klassisches Beispiel ist der Leerstand eines Hauses: Sobald niemand mehr dort wohnt, steigt das Risiko von Leitungswasserschäden, Bränden oder Einbrüchen erheblich. Für Versicherungsnehmer bedeutet das: Sie sind gesetzlich verpflichtet, eine Gefahrenerhöhung unverzüglich an die Versicherung zu melden. Unterlassen sie dies, darf der Versicherer den Vertrag anpassen, Beiträge erhöhen oder im Schadenfall die Leistung kürzen.

Die Rechte des Versicherungsnehmers bestehen darin, dass er im Gegenzug Anspruch auf klare Informationen und transparente Vorgaben seitens des Versicherers hat. Wer also einen Leerstand rechtzeitig meldet, schützt sich nicht nur rechtlich, sondern erhält auch die Gewissheit, dass der Versicherungsschutz weiterhin besteht.

Muss ein Leerstand der Wohngebäudeversicherung gemeldet werden?

Ja. Versicherungsnehmer sind verpflichtet, ihre Gesellschaft über den Leerstand zu informieren. Verschweigen Sie diesen Umstand, gilt das als Verletzung der Anzeigepflicht. Die Folgen sind drastisch:

 Teilweise Kürzung der Leistung (oft 50–100 %)

 Im schlimmsten Fall vollständige Leistungsverweigerung

 Eventuell sogar Kündigung des Vertrags durch den Versicherer

Wer rechtzeitig meldet, vermeidet nicht nur Ärger, sondern erhält von der Gesellschaft klare Vorgaben, wie der Versicherungsschutz aufrechterhalten werden kann.

Welche Pflichten bestehen bei einem leerstehenden Gebäude?

Versicherer knüpfen den Versicherungsschutz an bestimmte Sicherungspflichten. Dazu gehören etwa:

 Regelmäßige Kontrollen: Eigentümer müssen das Gebäude in festgelegten Abständen (z. B. wöchentlich) begehen.

 Heizung und Wasser: Leitungen sind zu entleeren oder zu beheizen, damit keine Frostschäden entstehen.

 Sicherung gegen Einbruch: Fenster, Türen und Zugänge müssen verschlossen sein.

 Brandschutz: Heizungsanlagen oder Elektrogeräte sind abzustellen, wenn sie nicht überwacht werden können.

Schadenbeispiele bei leerstehenden Gebäuden

Rohrbruch im Winter: In einem unbewohnten Haus gefriert eine Wasserleitung, weil die Heizung ausgeschaltet wurde. Das Rohr platzt, und tagelang läuft unbemerkt Wasser in die Räume. Am Ende entsteht ein Schaden von über 50.000 Euro. Hätte der Eigentümer den Leerstand nicht gemeldet, könnte die Versicherung die Zahlung stark kürzen.

Brand durch Kurzschluss: In einem leerstehenden Einfamilienhaus kommt es zu einem Kabelbrand in der alten Elektroinstallation. Da niemand vor Ort ist, breitet sich das Feuer ungestört aus und zerstört das komplette Dachgeschoss. Ohne regelmäßige Kontrollen oder gemeldeten Leerstand droht hier sogar eine vollständige Leistungsverweigerung.

Einbruch und Vandalismus: Täter verschaffen sich Zugang zu einem leerstehenden Gebäude, entwenden Heizkörper und Kupferrohre und zerstören Türen und Fenster. Neben dem Diebstahl bleibt ein hoher Vandalismusschaden zurück. Gerade solche Schäden sind typisch für längere Leerstände, da die Objekte unattraktiv gesichert wirken.

Diese Beispiele zeigen deutlich, warum Versicherer den Leerstand als Gefahrenerhöhung einstufen und warum eine angepasste Wohngebäudeversicherung unverzichtbar ist.

Wie oft sind Kontrollen bei Leerstand erforderlich?

Die genauen Vorgaben unterscheiden sich je nach Versicherung. Häufig verlangen Versicherer eine Kontrolle mindestens einmal pro Woche, um Schäden rechtzeitig zu erkennen. Manche Gesellschaften geben auch kürzere Intervalle vor, etwa alle 3 bis 5 Tage. Diese Kontrollen sollten dokumentiert werden, beispielsweise durch ein Kontrollbuch oder digitale Fotos mit Datum. So lässt sich im Schadenfall nachweisen, dass die Pflichten erfüllt wurden.

Was passiert, wenn eine Gefahrenerhöhung nicht gemeldet wird?

Verschweigt ein Eigentümer den Leerstand, kann die Versicherung im Schadenfall die Leistung erheblich kürzen oder ganz verweigern. Ein Beispiel: Ein Rohrbruch verursacht 40.000 € Schaden. Da der Leerstand nicht gemeldet wurde, reduziert der Versicherer die Zahlung auf 20.000 €. In gravierenden Fällen kann sogar der komplette Schutz entfallen. Melden Sie den Leerstand sofort – selbst wenn Sie nur eine kurze Zeit ohne Bewohner planen.

Welche Gesellschaften ver­sichern Leerstand?

Nicht jeder Anbieter ist bereit, ein leerstehendes Gebäude zu ver­sichern. Manche Gesellschaften schließen den Schutz komplett aus, andere bieten ihn nur mit deutlichen Beitragszuschlägen oder speziellen Auflagen an. Ein kurzer Überblick:

 Allianz: Bietet spezielle Lösungen für leerstehende Gebäude, meist mit klaren Vorgaben zu Kontrollintervallen.

 R+V Versicherung: Versichert Leerstand, verlangt jedoch zusätzliche Sicherungsmaßnahmen und teilweise hohe Zuschläge.

 Versicherungskammer Bayern (VKB): Bietet Tarife für Leerstand, unterscheidet aber streng nach Dauer und Nutzungsart.

 Sparkassenversicherung: Stellt individuelle Lösungen bereit, oftmals in Kombination mit weiteren Sicherungspflichten wie der Entleerung der Wasserleitungen.

Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung im Todesfall?

Verstirbt der Eigentümer eines Hauses, geht die bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf die Erben über. Sie treten in die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Allerdings ist es in dieser Situation besonders wichtig, den Versicherer schnell zu informieren, wenn das Haus nach dem Todesfall leer steht. Denn während der Abwicklung eines Nachlasses bleiben viele Gebäude monatelang unbewohnt – und gelten damit als Risikoerhöhung. Die Erben müssen dann entscheiden, ob sie den Vertrag fortführen oder anpassen lassen. Meldet man den Leerstand nicht, drohen Leistungskürzungen im Schadenfall. In der Praxis kommt es oft vor, dass Häuser bis zur Klärung der Erbangelegenheiten mehrere Monate leer stehen. Gerade in dieser Phase ist eine aktive Kommunikation mit dem Versicherer entscheidend.

Ein Ver­sicherungs­makler kann Erben hier unterstützen, damit der Versicherungsschutz lückenlos bestehen bleibt und der Wert der Immobilie gesichert ist.

Was kostet eine Wohngebäudeversicherung bei Leerstand?

Die Kosten hängen stark von Gebäudeart, Region, Sicherungsmaßnahmen und Dauer des Leerstands ab. Im Schnitt müssen Eigentümer mit 30–100 % Beitragszuschlag rechnen.

Beispielrechnung:

 Normale Prämie: 400 € jährlich

 Zuschlag Leerstand: +50 %

 Neuer Beitrag: 600 € jährlich

 Grundlage ist auch die korrekte Wertermittlung der Ge­bäude­ver­si­che­rung

Zusätzlich können Selbst­behalte eingeführt werden oder bestimmte Risiken ausgeschlossen sein.

Wie lange darf ein Haus leer stehen?

Gesetzlich gibt es keine feste Frist, wie lange ein Gebäude leer stehen darf. Entscheidend sind die Versicherungsbedingungen. Manche Gesellschaften akzeptieren mehrere Monate, andere nur wenige Wochen. Allerdings gilt: Je länger ein Haus unbewohnt ist, desto höher das Risiko und desto eher verlangen Versicherer zusätzliche Sicherungsmaßnahmen.

Unterschied zwischen Leerstand und unregelmäßiger Nutzung

Nicht jede unbewohnte Phase bedeutet automatisch Leerstand. Versicherer unterscheiden zwischen einem echten Leerstand und einer unregelmäßigen Nutzung. Ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung, die regelmäßig besucht, beheizt und gepflegt wird, gilt in der Regel nicht als leerstehend. Auch wenn Eigentümer nur zeitweise im Haus wohnen, aber für regelmäßige Nutzung und Kontrollen sorgen, bleibt es meist im Standardtarif versichert. Damit in Ferienwohnungen auch dauerhaft Möbel und Inventar versichert sind empfiehlt sich eine Haus­rat­ver­si­che­rung. Ein echtes leerstehendes Gebäude liegt dann vor, wenn es über längere Zeiträume völlig unbewohnt bleibt, keine Nutzung stattfindet und typische Aktivitäten wie Heizen, Lüften oder Wasserverbrauch nicht stattfinden. Schon nach wenigen Wochen kann ein Versicherer das Objekt daher als leerstehend einstufen. Für Eigentümer ist es wichtig, diese Unterscheidung zu kennen, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden.

Welche Zusatzbausteine sind bei Leerstand sinnvoll?

Auch bei Leerstand können Zusatzbausteine wichtig sein:

Glasbruchversicherung: Schutz für Fenster und Glastüren, die bei Vandalismus schnell beschädigt werden.

Elementarschadenversicherung: Absicherung gegen Naturgefahren wie Hochwasser oder Erdbeben.

Haustechnikversicherung: Ersatz bei Schäden an Heizung oder Klimaanlage, auch bei Stillstand.

Diese Ergänzungen sind nicht immer automatisch enthalten und sollten individuell geprüft werden.

Welche Gebäude- und Betriebskosten fallen bei Leerstand an?

Auch ohne Bewohner entstehen Kosten:

 Versicherungsbeiträge (ggf. mit Zuschlag)

 Grundsteuer

 Müll- und Abwassergebühren (je nach Gemeinde auch bei Leerstand fällig)

 Strom und Heizung (für Mindesttemperatur und Kontrollen)

Steuerlich können Vermieter bestimmte Leerstandskosten geltend machen, wenn sie nachweislich um Vermietung bemüht sind.

Ist eine Wohngebäudeversicherung trotz Leerstand sinnvoll?

Gerade wenn ein Haus leer steht, ist der Versicherungsschutz besonders wichtig. Ohne Absicherung drohen hohe Kosten im Schadenfall – sei es durch Leitungswasser, Feuer oder Einbruch. Wer den Leerstand meldet und die Vorgaben einhält, behält seinen Schutz und sichert den Wert der Immobilie. Besitzer von Mehrfamilienhäusern können außerdem über eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung nachdenken zur Absicherung von rechtlichen Streitigkeiten.

Ihr Ansprechpartner rund um das Thema Wohngebäudeversicherung bei Leerstand

Ein leerstehendes Haus stellt Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Als unabhängiger Ver­sicherungs­makler aus dem Allgäu – mit Standorten in Kempten und Sonthofen – beraten wir Sie umfassend, welche Gesellschaften den Schutz auch bei Leerstand bieten, welche Auflagen erfüllt werden müssen und wie sich Beiträge ver­gleichen lassen. Wir analysieren objektiv die Angebote verschiedener Versicherer, zeigen Ihnen sinnvolle Zusatzbausteine auf und unterstützen Sie bei der langfristigen Absicherung Ihrer Immobilie. Die Beratung im Allgäu erfolgt persönlich vor Ort oder digital deutschlandweit – transparent, unabhängig und mit dem Ziel, für Sie die beste Lösung zu finden.