Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (HuG): Warum Eigentümer ohne sie ein unkalkulierbares Risiko tragen

Was ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt Sie als Eigentümer eines Gebäudes oder Grundstücks vor Schadenersatzforderungen, wenn Dritte durch den Zustand Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks zu Schaden kommen. Sie basiert auf den gesetzlichen Grundlagen der Verkehrssicherungspflichten. Nach § 836 BGB haften Sie als Eigentümer, wenn durch mangelhafte Instandhaltung oder unzureichende Sicherung ein Schaden entsteht.
Diese Haftung ist streng. Das bedeutet: Sie haften nicht nur, wenn Sie fahrlässig gehandelt haben. Es reicht aus, dass Sie Ihren Kontroll- oder Sicherungspflichten nicht ausreichend nachgekommen sind. Selbst wenn Sie bestimmte Aufgaben an Mieter oder externe Dienstleister übertragen haben, bleiben Sie verpflichtet, deren ordnungsgemäße Ausführung regelmäßig zu kontrollieren.

Die HuG schützt Sie in Fällen wie:
 Verletzungen auf dem Grundstück (z. B. Stolperfallen, unebene Wege)
 Glatteisunfälle durch unzureichenden Winterdienst
 Stürze auf nassen Treppen ohne Warnhinweis
 Schäden durch herabfallende Gebäudeteile oder Dachziegel
 Unfälle auf unbebauten Grundstücken
 Verletzungen durch schlecht beleuchtete Zugänge oder defekte Treppen
 Schäden durch Bäume, Äste oder mangelnde Pflege

Die Risiken betreffen sowohl Besucher als auch Passanten, Handwerker, Paketboten oder potenzielle Mieter, die ein Objekt besichtigen. Jeder, der sich rechtmäßig auf dem Grundstück befindet, kann im Schadenfall Ansprüche geltend machen.

Eine leistungsstarke HuG übernimmt:
 die Prüfung, ob Sie haften
 die Zahlung aller berechtigten Schadenersatzforderungen
 die Abwehr unberechtigter oder überhöhter Forderungen
 die Kostendeckung für Anwälte und Gerichte

Damit schützt sie Sie nicht nur finanziell, sondern auch rechtlich.

Welche Pflichten habe ich als Eigentümer konkret?

Als Eigentümer eines Gebäudes oder Grundstücks tragen Sie eine umfassende Verkehrssicherungspflicht. Diese Pflicht bedeutet, dass Sie jederzeit sicherstellen müssen, dass keine vermeidbaren Gefahren bestehen, die Dritte verletzen oder zu Sachschäden führen können. Dazu gehört, dass Sie alle Bereiche, die betreten oder genutzt werden, in einem ordnungsgemäßen Zustand halten. Wege müssen frei von Stolperstellen sein, Außentreppen und Eingänge müssen ausreichend beleuchtet werden und bauliche Mängel sind zeitnah zu beseitigen. Ebenso müssen Sie sicherstellen, dass Witterungseinflüsse wie Schnee und Eis nicht zu Gefahren werden. Auch wenn Sie einzelne Aufgaben wie den Winterdienst, die Reinigung oder die Pflege des Außenbereichs an Mieter oder Dienstleister übertragen, entbindet Sie das nicht von Ihrer Kontrollpflicht. Sie müssen regelmäßig prüfen, ob diese Aufgaben ordnungsgemäß erledigt wurden. Je nach Nutzung und Risiko des Objekts sind auch wiederkehrende Prüfungen sinnvoll – etwa die Kontrolle von Treppenhäusern, Absturzgefahren, Geländern, Beleuchtungen und Gehwegen. Die Rechtsprechung ist hier eindeutig: Eigentümer müssen aktiv dafür sorgen, dass mögliche Gefahren erkannt und beseitigt werden. Wird diese Pflicht vernachlässigt und kommt es zu einem Unfall, haften Sie als Eigentümer unabhängig davon, ob Sie selbst vor Ort waren oder die Aufgabe an eine andere Person delegiert haben. Genau aus diesem Grund ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht so wichtig, denn sie schützt Sie vor den finanziellen Folgen solcher Pflichtverletzungen.

Für wen ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sinnvoll?

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist für alle Eigentümer sinnvoll, die ein Objekt besitzen, das vermietet, unbewohnt oder unbebaut ist und bei dem Dritte zu Schaden kommen können. Entscheidend ist immer die Verkehrssicherungspflicht: Sobald Sie als Eigentümer für die Sicherheit eines Grundstücks oder eines Gebäudes verantwortlich sind, benötigen Sie diese Versicherung. Die Privathaftpflicht reicht in diesen Fällen nicht aus.

Besonders sinnvoll ist die HuG für:

Vermieter von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern: Sobald eine Einheit vermietet ist – unabhängig davon, ob nur ein Teil vermietet wird –, entstehen zusätzliche Haftungsrisiken. Eigentümer sind trotz Mietvertrag weiterhin verantwortlich für Sicherheit, Instandhaltung und regelmäßige Kontrolle.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern: Je mehr Parteien ein Gebäude nutzt, desto höher ist das Schadenrisiko. Treppenhäuser, Eingänge, Flure und Außenanlagen werden täglich genutzt. Eine HuG ist hier unverzichtbar, da Per­sonenschäden schnell hohe Kosten verursachen.

Besitzer von vermieteten Eigentumswohnungen: Auch wenn die Wohnung nur teilweise vermietet ist, bleibt das Haftungsrisiko bestehen. Besonders gefährlich ist es, wenn der Sondereigentümer fälschlicherweise denkt, die Wohngebäudeversicherung würde automatisch für Haftungsfälle aufkommen – das stimmt nicht.

Eigentümer von unbebauten Grundstücken: Viele glauben, ein leeres Grundstück sei ungefährlich. Das ist falsch. Auch hier gilt die Verkehrssicherungspflicht. Tritt jemand in ein Loch, stolpert über Unebenheiten oder verletzt sich an Bäumen oder Wurzeln, haften Sie voll.

Besitzer leerstehender Immobilien: Leerstand bedeutet nicht, dass niemand das Grundstück betritt. Handwerker, Interessenten, Gutachter oder Passanten können jederzeit zu Schaden kommen. Ohne HuG tragen Sie das volle Risiko.

Eigentümer von Ferienhäusern in Vermietung oder Fremdnutzung: Sobald Gäste ein Objekt nutzen, haben Sie als Eigentümer erhöhte Pflichten. Rutschige Wege, lose Stufen oder ungesicherte Bereiche führen schnell zu Schadensersatzforderungen.

Eigentümergemeinschaften (WEG): WEGs tragen gemeinsam die Verantwortung für gemeinschaftliche Flächen. Glatteis auf dem Gehweg, defekte Beleuchtung, Stolperfallen oder lose Platten sind typische Beispiele. Eine HuG ist hier ein Muss, da alle Eigentümer gesamtschuldnerisch haften.

Eigentümer von Garagenhöfen, Stellplätzen und Parkflächen:  Auch Parkflächen sind Gefahrenstellen: Unebenheiten, schlechte Beleuchtung oder Schneereste führen schnell zu Schäden. Die HuG deckt diese Risiken zuverlässig ab.

Privatpersonen, die Grundstücke besitzen, die öffentlich begehbar sind: Egal ob Gartenland, Baugrund oder Erbgrundstück – sobald jemand das Gelände betreten kann, besteht ein Haftungsrisiko.

Kurz gesagt: Eine HuG ist immer sinnvoll, wenn Sie Eigentum besitzen, das von anderen genutzt, betreten oder betreten werden kann. Ohne diese Versicherung tragen Sie alle Risiken privat – und die finanziellen Folgen können existenzbedrohend sein.

Was deckt eine HuG ab?

Der Versicherungsschutz umfasst Schäden, die aufgrund von Gefahren entstehen, die vom Gebäude oder Grundstück ausgehen. Das können bauliche Mängel, mangelnde Beleuchtung, unzureichende Sicherung oder fehlende Instandhaltung sein.
Die HuG deckt:
 Per­sonenschäden (Schmerzensgeld, Behandlungskosten, Verdienstausfall, Rentenzahlungen)
 Sachschäden (Reparaturen, zerstörte Gegenstände, Folgeschäden)
 Vermögensschäden, die aus Per­sonen- oder Sachschäden entstehen (z. B. Verdienstausfall des Geschädigten)

Typische Schadenursachen:
 rutschige, nasse oder frisch gewischte Treppen
 Glatteis auf Gehwegen
 lose oder gebrochene Stufen
 herabfallende Dachziegel, Mauerteile oder Fassadenelemente
 Stolperfallen auf Gehwegen oder Einfahrten
 Gefahren durch mangelnde Beleuchtung
 ungesicherte Bau- oder Renovierungsbereiche
 Wurzelwerk oder Unebenheiten auf Gehwegen

Die HuG übernimmt:
 Schadenersatzleistungen
 Gutachterkosten
 Anwaltshonorare
 Gerichtskosten
 Abwehransprüche Dritter

Damit schützt sie Sie nicht nur finanziell, sondern verhindert auch ungerechtfertigte Forderungen.

Schadenbeispiele aus der Praxis

 Winterdienst vergessen: Der Eigentümer überträgt dem Mieter die Räum- und Streupflicht. Der Mieter kommt seiner Pflicht nicht nach. Eine Passantin stürzt auf Glatteis und verletzt sich an der Schulter. Die HuG bezahlt Schmerzensgeld, Behandlungskosten und übernimmt die Auseinandersetzung mit der geschädigten Person.

 Nasses Treppenhaus: Eine Reinigungskraft wischt das Treppenhaus, vergisst aber ein Warnschild. Ein Besucher rutscht aus, erleidet eine Gehirnerschütterung und einen Bänderriss. Die HuG übernimmt Verdienstausfall, Schmerzensgeld und Folgekosten.

 Lose Gehwegplatte: Ein Paketbote bleibt an einer lockeren Gehwegplatte hängen, stürzt und verletzt sich. Die Versicherung übernimmt den Schaden, inklusive langfristiger Ausfälle.

 Herabfallender Dachziegel: Bei einem Sturm löst sich ein Dachziegel und trifft ein parkendes Auto. Die HuG zahlt Reparaturkosten und übernimmt die rechtliche Prüfung.

Brauchen Eigentümergemeinschaften (WEG) eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?

Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) trägt gemeinsam die Verantwortung für das gesamte Grundstück und das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören unter anderem Treppenhäuser, Flure, Außenanlagen, Wege, Parkplätze, Zufahrten, Müllplätze und alle baulichen Elemente, die nicht zum Sondereigentum gehören. Genau hier entstehen die größten Haftungsrisiken, denn jeder Bereich, der gemeinschaftlich genutzt wird, kann zur Gefahrenquelle werden. Die HuG ist deshalb für Eigentümergemeinschaften nicht nur sinnvoll, sondern zwingend notwendig. Die Verantwortung für Verkehrssicherungspflichten liegt immer bei der WEG – auch wenn ein externer Hausmeisterdienst beauftragt wurde. Die WEG-Verwaltung muss sicherstellen, dass alle Arbeiten zuverlässig ausgeführt und kontrolliert werden. Kommt ein Dritter zu Schaden, kann die Gemeinschaft haftbar gemacht werden. Ohne eine HuG müssten die Eigentümer im schlimmsten Fall gemeinsam für Schadensersatzforderungen aufkommen – oft in fünfstelliger Höhe.

Typische Risiken innerhalb einer WEG:
 Glatteis auf Gemeinschaftswegen und Zufahrten
 rutschige oder nasse Kellertreppen
 lose Stufen im Treppenhaus
 schlecht beleuchtete Eingänge oder Gehwege
 Stolperstellen im Außenbereich
 herabfallende Dachziegel oder Fassadenteile
 Schäden durch gemeinschaftliche Parkplätze oder Müllplätze

Eine leistungsstarke HuG schützt die Eigentümergemeinschaft gesamtschuldnerisch. Alle Eigentümer profitieren davon – und der Beitrag wird grundsätzlich über das Hausgeld umgelegt. Für Verwaltung und Eigentümer bedeutet das: keine finanziellen Risiken bei Unfällen, weniger organisatorischer Aufwand und rechtliche Absicherung gegenüber Schadensersatzansprüchen.

Was ist der Unterschied zwischen Privathaftpflicht und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Die Privathaftpflicht schützt Sie als Privatperson. Sie deckt Schäden ab, die Sie im Alltag verursachen – sei es beim Sport, beim Fahrradfahren, im Haushalt oder bei sonstigen privaten Aktivitäten.
Sobald Sie eine Immobilie vermieten, reicht die Privathaftpflicht nicht mehr aus. Vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser bringen zusätzliche Haftungsrisiken mit sich, die die Privathaftpflicht nicht abdeckt. Auch unbebaute Grundstücke sind nicht über die Privathaftpflicht geschützt.

Die HuG übernimmt diese Vermieterrisiken vollständig. Sie deckt alle Schäden ab, die durch den Zustand des Gebäudes oder Grundstücks entstehen und für die Sie als Eigentümer haften.

Kurz gesagt: Privathaftpflicht ist Schutz für das Privatleben & HuG ist Schutz für Immobilieneigentümer im Vermietungs- und Grundstücksbereich. 

HuG während Bauarbeiten, Umbau oder Renovierung – Abgrenzung zur Bau­herren­haft­pflicht

Bei Umbau- oder Renovierungsarbeiten stellt sich schnell die Frage, ob die bestehende Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ausreicht oder ob eine Bau­herren­haft­pflicht erforderlich ist. Grundsätzlich gilt: Die HuG schützt Sie bei normalen, alltäglichen Instandhaltungsmaßnahmen, etwa beim Austausch einer Lampe, dem Streichen eines Geländers oder kleinen Reparaturen im Außenbereich. Sobald jedoch bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die ein erhöhtes Risiko für Dritte darstellen – beispielsweise größere Renovierungen, Anbauten, Dacharbeiten, Fundamentarbeiten oder Eingriffe in tragende Bauteile – reicht die HuG nicht mehr aus. In diesen Fällen greift die Bau­herren­haft­pflicht. Sie deckt Schäden ab, die durch die Baustelle selbst entstehen, etwa wenn ein Passant durch herabfallendes Material verletzt wird oder wenn ungesicherte Baugruben zu Unfällen führen. Eigentümer unterschätzen häufig, wie schnell einfache Renovierungsarbeiten in den Bereich der Bau­herren­haft­pflicht fallen können. Sobald Handwerker auf dem Grundstück arbeiten, Baumaterial gelagert wird oder Bereiche nicht ordnungsgemäß abgesichert sind, entstehen Risiken, die nicht mehr durch die klassische HuG gedeckt sind. Eine Bau­herren­haft­pflicht ist besonders dann unverzichtbar, wenn der Wert der Bauarbeiten bestimmte Summen überschreitet oder wenn bauliche Eingriffe ein erhebliches Risiko darstellen. Der Vorteil einer klaren Abgrenzung ist, dass Sie lückenlos abgesichert bleiben – sowohl während der Bauphase als auch danach, wenn die Immobilie wieder normal genutzt wird. Eine Beratung hierzu ist sinnvoll, damit Baumaßnahmen nicht ungewollt zum Versicherungslücke werden.

Mehr zum Thema Bau­herren­haft­pflicht erfahren Sie in unserem Artikel zu Bauversicherungen.

Wie hoch sollte die Versicherungssumme sein?

Die Versicherungssumme bestimmt, bis zu welchem Betrag die Versicherung zahlt. Per­sonenschäden können schnell in Millionenhöhe gehen. Moderne Tarife bieten pauschale Versicherungssummen von:
 10 Millionen Euro
 20 Millionen Euro
 50 Millionen Euro

Bei Mehrfamilienhäusern ist eine höhere Deckungs­summe sinnvoll.

Kombination aus Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – wann lohnt sie sich?

Viele Versicherer bieten Tarife an, in denen die Wohngebäudeversicherung zusammen mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen werden kann. Für Eigentümer, Vermieter und Eigentümergemeinschaften kann diese Kombination sinnvoll sein, weil beide Verträge sich inhaltlich perfekt ergänzen und verschiedene Risiken abdecken. Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst – also die Bausubstanz –, während die HuG Schäden reguliert, die Dritten durch das Grundstück oder das Gebäude entstehen. Dadurch entsteht ein umfassender Schutz, der sowohl Sachschäden als auch Haftungsrisiken abdeckt.

Die Kombination ist besonders sinnvoll, wenn:

 ein vermietetes Wohnhaus vollständig abgesichert werden soll
 eine WEG ein Gesamtpaket für Gebäude und Haftung benötigt
 ein Beratungsansatz mit einheitlichem Versicherungspartner bevorzugt wird
 Preisvorteile durch Bündelrabatte bestehen
 administrative Abläufe vereinfacht werden sollen

Die praktische Folge: Eigentümer müssen sich nicht mit mehreren Versicherern auseinandersetzen und vermeiden Lücken im Versicherungsschutz. Viele Anbieter integrieren die HuG direkt als Baustein, sodass keine separate Police notwendig ist. Besonders empfehlenswert ist die Kombination bei Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern in Vermietung, da hier mehrere Risiken gleichzeitig bestehen.

Wichtig: Die Wohngebäudeversicherung ersetzt niemals die HuG. Beide Policen decken komplett unterschiedliche Schadenarten ab. Eine Kombination ist daher eine sinnvolle Ergänzung – nicht jedoch ein Ersatz.

Kann man die Beiträge zur HuG auf Mieter umlegen?

Ja. Die HuG ist gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Sie kann als Betriebskostenposition in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Voraussetzung ist, dass dies im Mietvertrag steht. Für Vermieter ist das ein klarer Vorteil.

Wer haftet, wenn auf meinem Grundstück jemand ausrutscht oder stürzt?

Sie als Eigentümer. Egal ob Mieter, Besucher, Postbote oder Passant. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet Sie dazu, Gefahren zu vermeiden. Sie müssen Wege räumen, Beleuchtung sicherstellen, Stolperstellen beseitigen und bauliche Mängel beheben. Wenn Sie diese Pflichten verletzen und jemand verletzt wird, haften Sie vollständig. Die HuG schützt Sie in diesem Fall und übernimmt die Forderungen.

Was ist nicht über die HuG versichert?

Auch wenn eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht einen sehr breiten Schutz bietet, gibt es klare Grenzen, die Sie kennen sollten. Nicht versichert sind Schäden am eigenen Gebäude, da hierfür die Wohngebäudeversicherung zuständig ist. Die HuG deckt ausschließlich Schäden ab, die Dritten entstehen. Ebenso sind vorsätzlich verursachte Schäden ausgeschlossen. Führt ein Eigentümer bewusst eine gefährliche Situation herbei oder ignoriert er grob fahrlässig evident bestehende Gefahren, kann der Versicherungsschutz entfallen oder eingeschränkt werden. Auch Schäden, die während größerer Baumaßnahmen entstehen, sind in der Regel nicht über die HuG abgesichert, weil hier die Bau­herren­haft­pflicht greift. Sobald der Umfang von Bauarbeiten über normale Instandhaltungsmaßnahmen hinausgeht, müssen Eigentümer über eine separate Bau­herren­haft­pflicht nachdenken. Weiterhin sind Risiken ausgeschlossen, die aus einer gewerblichen Nutzung des Grundstücks entstehen, sofern hierfür kein zusätzlicher Versicherungsschutz besteht. Die HuG ist ein Schutz für typische Eigentümergefahren, nicht für betriebliche Risiken. Nicht versichert sind außerdem Schäden durch extreme Vernachlässigung oder fehlende gesetzliche Genehmigungen. Wichtig ist, die Police sorgfältig zu prüfen, um mögliche Lücken zu erkennen und bewusst zu schließen. Ein fundierter Vergleich durch einen Ver­sicherungs­makler stellt sicher, dass Sie nicht nur formal abgesichert sind, sondern auch im Ernstfall tatsächlich Schutz haben.

Welche Versicherungen sind für Hauseigentümer wichtig?

Eine Immobilie bringt viele Risiken mit sich. Eigentümer benötigen daher mehrere Versicherungsbausteine, um vollständig abgesichert zu sein.

Wohngebäudeversicherung: Sie schützt das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und optional Elementargefahren. Ohne sie tragen Sie alle Gebäudeschäden selbst.
Hier gehts zur Seite Wohngebäudeversicherung. 
Haus­rat­ver­si­che­rung: Sie deckt die Einrichtung im Haus ab: Möbel, Kleidung, Wertgegenstände, technische Geräte. Schäden durch Einbruch, Feuer oder Wasser sind versichert.
Hier gehts zur Seite Haus­rat­ver­si­che­rung. 
Privathaftpflichtversicherung: Sie schützt Sie als Privatperson. Ohne sie tragen Sie alle Schäden selbst, die Sie anderen zufügen.
Hier gelangen Sie zum Thema private Haft­pflichtversicherung. 
Rechts­schutz­ver­si­che­rung: Sie übernimmt Anwalts- und Gerichtskosten, zum Beispiel bei Streitigkeiten mit Mietern oder Nachbarn.
Mehr zum Thema Rechts­schutz­ver­si­che­rung. 

Anbieter für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Der Markt bietet zahlreiche Anbieter mit sehr unterschiedlichen Leistungen. Deckungs­summen, Bedingungen, beitragsfreie Leistungen und Ausschlüsse variieren stark. Ein Tarifvergleich ist sinnvoll, da günstige Tarife häufig wichtigen Schutz ausklammern. Hier eine kurze Anbieterübersicht:

NV-Versicherung, GEV Grundeigentümer-Versicherung, Haft­pflichtkasse, Baloise, Allianz, InterRisk, R+V Versicherung.

Viele dieser Versicherer bieten leistungsstarke Tarife mit hohen Deckungs­summen und stabilen Bedingungen.

Ihr Ansprechpartner rund um das Thema Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Als Ver­sicherungs­makler aus dem Allgäu unterstützen wir Sie dabei, die passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Ihr Wohnhaus, Ihre vermietete Immobilie oder Ihr Grundstück zu finden. Wir ver­gleichen Tarife verschiedener Versicherer, prüfen Leistungsumfänge und stellen sicher, dass Ihre Immobilie rechtssicher abgesichert ist. Wir beraten Sie persönlich in Kempten und Sonthofen und digital deutschlandweit. Dabei legen wir Wert auf transparente Vergleiche, individuelle Beratung und eine langfristige Betreuung Ihrer Verträge.